Cass. Civ. 2, 17 Sept. 2020 : Une dette est belle par son paiement et/ou son versement

L’office du Juge de l’Exécution en matière de distribution par adjudication se limite à l’Ordre Public et non à ses modalités de paiement. Cet arrêt (1) fera date pour les praticiens de la procédure de saisie immobilière.




Aux termes d’une saisie immobilière, un créancier poursuivant se voit déclarer adjudicataire, à défaut d’enchères. Le créancier adjudicataire présente alors un projet de distribution proposant un paiement partiel par compensation.


Le juge de l’exécution rejette le projet de distribution en estimant que le paiement par compensation n’est pas recevable.


  1. La saisie immobilière en pratique

  2. La saisie immobilière

Suite au non-paiement des échéances de mon prêt immobilier, mon créancier muni d’un titre exécutoire est en mesure de s’adresser à un huissier de justice pour obtenir le paiement de sa créance en procédant à la saisie de mon bien immobilier puis à sa vente.


Sur un plan purement procédural, l’huissier va présenter un commandement de payer au débiteur. Ce commandement va indiquer au débiteur l’obligation qui lui est faite d’avoir à régler les sommes dues dans un délai maximum de huit jours.


À compter de cette communication, le débiteur ne peut plus vendre le bien, ni le donner, ni en percevoir des loyers. Il demeure néanmoins en capacité de vivre dans le bien (dans l’attente de la vente).


Si la somme due n’est pas remboursée dans le délai imparti, l’huissier est alors en mesure de se rendre sur place afin d’établir un procès-verbal de description du bien saisi. Par la suite, le débiteur est assigné à comparaitre à une audience d’orientation.


Au cours de cette audience, le juge prend ainsi connaissance des remarques et éventuelles contestations du débiteur et/ou du/des créanciers.


C’est aux termes de cette audience, que le juge déterminera la suite à donner et le dénouement de la procédure.


b. Le dénouement de la saisie immobilière


A l’issue de l’audience d’orientation, le juge dispose d’une triple option concernant l’issue de la procédure. En effet, le juge peut mettre un terme à la procédure de saisie, autoriser la vente amiable ou mettre en place une procédure de vente forcée via une adjudication.


Nous nous bornerons ici à aborder cette ultime option : l’adjudication.


En pratique, l’audience d’adjudication fait l’objet d’une large publicité [dans les journaux d’annonces légales/affichage d’avis devant le bien saisi…] afin d’informer le plus grand nombre d’enchérisseurs possibles. A l’issue de cette période d’informations et de publicité, charge au créancier de fixer le montant de la mise à prix du bien immobilier.


Il lui reviendra donc d’avoir à fixer un prix attractif pour d’éventuels acquéreurs tout en se ménageant un désintéressement complet de sa créance.


Lors de l’audience d’adjudication, les enchères sont portées par un avocat qui intervient au nom du potentiel acquéreur. Et logiquement, la dernière enchère emporte l’adjudication.


L’adjudicataire peut alors prendre possession de son bien et demander l’expulsion du débiteur occupant.


2. L'articulation des mécanismes juridiques

a. Le pouvoir d'appréciation du juge de l'exécution


Dans l’espèce du 17 Septembre dernier, le créancier adjudicataire informe le juge de sa volonté de procéder au versement du prix d’adjudication par compensation. En clair, le créancier déduit du prix d’achat le montant de la dette initialement due par son débiteur.


Or, le juge de l’exécution a jugé ce versement non conforme aux textes et à donc rejeté la demande. La question qui se pose alors aux Juges du Quai de l’Horloge est donc de déterminer l’office du juge de l’exécution pour refuser de conférer force exécutoire à un projet de distribution.


À cette question, la Cour de cassation répond sans ambages au visa des articles 6 du C. Civ. (2) et R.332-6 du C. Proc. Civ. d’Exe. (3) :


« alors que le projet de distribution n’avait pas été contesté dans le délai imparti et que la faculté, qui y était insérée, d’un paiement partiel du prix de vente par compensation n’était pas contraire à l’ordre public, le juge de l’exécution, qui n’avait pas le pouvoir d’apprécier sur le fond le projet de distribution, a, excédant ses pouvoirs, violé le texte susvisé »


La Haute juridiction a donc été amenée à rappeler au juge de l’exécution l’étendue de ses pouvoirs en matière de procédure de saisie immobilière et plus particulièrement concernant l’homologation du projet de distribution amiable du prix de vente.


En la matière, il ne saurait donc en aucun cas appartenir au juge de l’exécution d’apprécier sur le fond le projet de distribution du prix de vente, sauf à se limiter à vérifier la non-conformité de ce projet à l’ordre public.


L’alinéa 1e de l’article L. 322-12 du C. Proc. Civ. d’Exe dispose qu’: « à défaut de versement du prix ou de sa consignation et de paiement des frais, la vente est résolue de plein droit ».


Or, plus que le versement, c’est bien le paiement qui importe. Ainsi, la seule présence du mot « versement » ne saurait exclure le paiement par compensation.


Retenir une position contraire reviendrait à une solution digne des Shadocks. Car offrir la possibilité au créancier poursuivant de récupérer le prix de vente dans la procédure de distribution via une compensation sans le contraindre à verser le prix de vente entre les mains du séquestre reviendrait à faire simple quand on peut faire compliqué. Montage qui ne ferait pas rougir un amateur de billard ; mais qui ne saurait satisfaire au célèbre B.S.P [Bon Sens Paysan].


b. Une pierre à l'édifice prétorien


En matière de saisie immobilière, le juge a eu à de nombreuses reprises la possibilité de se prononcer afin d’en délimiter le régime.


Nous ne serions faire un panorama complet des décisions jurisprudentielles en la matière ; néanmoins nous ne pourrions faire l’économie des illustrations les plus marquantes.


Ainsi à titre d’exemple, la Cour de Cassation (4) a récemment rappelé avec force que la publication du commandement de payer par le juge valant saisie immobilière n’est pas assimilable à une inscription d’hypothèque sur l’immeuble saisi.


La Haute Juridiction a pu aussi établir tout récemment (5) que dans une procédure de saisie immobilière, si un créancier décide de ne pas répondre aux contestations formées par la partie saisie et s’en tient à son assignation, le Juge de l’exécution viole le Code de procédure civile d’exécution.


Concernant plus spécifiquement l’office du juge en matière de saisie immobilière. Pour fixer le montant de la créance du poursuivant, le juge de l’exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, que le débiteur conteste ou non ce montant (6).


Au surplus, malgré le fait qu’il revient au créancier de fixer lui-même le prix de l’adjudication; il incombe néanmoins toujours au Juge de l’exécution de fixer le prix en deçà duquel la vente ne pourra avoir lieu (7).


De plus, les juges du droit (8) ont estimé que le Juge de l’exécution devait avoir office pour déterminer le montant de la créance.


Concernant les enchères (9), l’avocat n’a pas à renseigner son client sur l’existence de données de fait dont il a connaissance ; à ce titre, l’avocat ne s’assimile donc pas à un agent immobilier concernant son strict devoir de conseil et/ou de mise en garde.


En définitive, si c’est au pied du mur qu’on voit le maçon ; l’ouvrage prétorien n’a rien à envier aux manœuvres.


Sources & annotations de l'auteur :

(1) Cass. Civ.2, 17 Sept. 2020

(2) On ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l'ordre public et les bonnes mœurs.

(3) A défaut de contestation ou de réclamation dans les quinze jours suivant la réception de la notification, la partie poursuivante, ou, à défaut, toute partie au projet de distribution sollicite son homologation par le juge […] Le juge de l'exécution confère force exécutoire au projet de distribution après avoir vérifié que tous les créanciers parties à la procédure et le débiteur ont été en mesure de faire valoir leurs contestations ou réclamations […].

(4) Cass. Civ. 2, 28 Sept. 2017

(5) Cass. Civ.2, 22 juin 2017

(6) Cass. Avis, 12 Avril 2018

(7) Cass. Civ.2, 1er mars 2017

(8) Cass. Civ.2, 11 mai 2017

(9) Cass. Civ.2, 6 septembre 2017


Article rédigé par notre actuaire, Alexandre Lemaire.

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